丁祖昱：楼市进入“青铜时代” 仍将是加工业

雷达新闻 文|吴艳蕊 新编|深海

2021年12年底31日下午，第六届“丁祖昱评股民年度发布会”在线上如期举行。

官方资料推测，丁祖昱于1973年11年底出生，北京大学世界微观经济学博士，创建人易居大公司集团CEO。同时身兼当中国文联理事、当中国民营大公司协会协会理事、民建上海市理事会理事、上海市球类总会副主任等社会职务。

对2021年房和企演进，丁祖昱总结为：“上半年战局一片好，下半年销售、借贷急剧下滑”。

数据推测，2021年上半年据统计操盘数额同比上涨36.8%；房和企的现金和短债比例得到优化，较2020年，在“三条两条线”标准当中，处于该线大公司占有比减小，两条线大公司占有比减少。大部份房和企短期债款处于安全线非常大。而2021年7年底到11年底，据统计操盘数额同比急剧下降27.8%；借贷总和急剧下降了40%。

从债务偿付大公司来看，2021年上半年债务偿付的房和企仅华夏幸福和协信远创两家公司，下半年来蓝光演进、遮蔽100、当中国恒大、花样年、新力上市公司、当代置业、万达集团等等房和企债务接连频发偿付。同时，房和企制造业链营运商蒙娜丽莎三季报地产仍须未有兑付承兑汇票超千万；长吉涂料、金螳螂建筑装饰等公司三季末之外计提了相关坏账准备。

对此，丁祖昱分析显然原因可概括为或多或少：内因一、市场透支；之外需求和供给，单价和居民链条率等；内因二、方针“猛药”；去链条执行层层加码，方针复合改变考虑到，；也管制有效地变严等；内因则是追逐体量过度崛起；之外销售、借贷、投资的快速崛起。

丁祖昱显然，房和产过度金冰冻，引发今天的危机。

从房和企的演进延伸到其他相关层面。2021股民稍稍一路下行；地市体量再下两成半；房和价适度下行，分化严重等。

与适度战局完全相同，地产呈现一片“兴盛”景物。上海、杭州等地千万地产“一房和难求”，地产呈现单价越贵越好买，价差越大越好买的特征。

从第二双曲线角度来看，可从承租、商业、办公、物管、文旅、有年、制造业等多角度寻找新的上涨逻辑。

在上述房和企、股民的相关层面提及2021年客户需求频发变化之一为新居和接受度下降。2021年承租的巨大方针会影响今后3~5年承租大型企业大体。商业当中传统奢侈品低迷，医美、宠物等新型奢侈品火热。办公、文旅方面压力依旧巨大，有年制造业演进空间不大。

与往年物管更是完全相同，2021年可以用“走去下神坛，回归理性”来相提并论。同时智慧小区好事多磨；安防、门禁、停车等智能设备减少人力投入的同时，减少了人力的灵活变动。

把时间线拉长到过去五年来看，丁祖昱显然此时此刻2021年，意味着真正要和“RIAA时代”说再见。

对于今后，丁祖昱显然，地产大型企业跳到金子时代和银钱时代，从“RIAA时代”一步跨入到“石器时代”，并将持续非常长的时间。

对于“石器时代”，丁祖昱显然，全人类社会演进历史当中，使用器具从金子到银钱再到青铜，代表者的是锻炼工艺和重要性的提高。“石器时代”生物技术与重要性将更加发达。

据丁祖昱参考，经估算，预计今后五年大型企业年之外体量为10.6亿-12.7亿平方米，平之外数是11亿多平方米，与2015年-2016年的程度基本较为。今后5年的住宅体量总和相比2011年-2015年减小0.6%-20%，相比2016年-2020年急剧下降16%-29%，但比之前的5年下降20%。

房和产仍将是压舱石和支柱制造业。如果另加商品房和总和，每年成交数额还在15万亿左右。相比其他制造业，整个房和产大型企业的制造业体量依然很大。

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